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2019-12-02 19:24来源:中国基金报作者:李智

在 “金九银十”黯然落幕之后,11月份各城市的房地产价格与交易情况引人关注。

根据中国指数研究院发布的11月“百城价格指数”显示,11月全国100个城市新建住宅均价环比上涨0.21%,涨幅维持较低水平。另外,在纳入统计的100个城市中,有55个城市环比上涨,40个城市环比下跌,5个城市与上月持平。

三四线城市房价

或面临较大调整压力

12月2日,中国指数研究院发布11月份百城价格指数,全国100个城市(新建)住宅平均价格为15105元/平方米,环比上涨0.21%。同比来看,住宅均价较去年同期上涨3.17%,涨幅较上月收窄0.06个百分点。

整体而言,从涨跌城市个数看,有55个城市环比上涨,40个城市环比下跌,5个城市与上月持平。本月价格环比下跌的城市数量增加8个,其中跌幅在1%(含)以上的城市有3个,较上月增加1个。具体来看,吉林新建住宅价格环比跌幅最高,达1.07%,另外中山、秦皇岛11月住宅均价的跌幅均超1%。与此同时,本月房产均价环比上涨的城市相比10月份有所减少,其中超过1%的城市有7座,南通、常州、宁波位列前三,分别上涨3.10%、2.42%、1.67%,芜湖、成都、沈阳、邯郸本月价格环比上涨均超过1%。

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2019年11月,中指百城新建住宅价格及环比涨跌

从北京、上海等十大城市对比来看,有4座城市环比下跌,6座城市环比上涨。十大城市新建住宅均价为27236元/平方米,环比上涨0.15%。在4座房价下跌的城市中,北京房价下跌幅度最大,为0.25%,另外广州、武汉和重庆(主城区)分别下跌0.18%、0.14%、0.06%。在另外6座城市中,仅成都的房价环比涨幅超1%,达1.40%,杭州与苏州的涨幅为0.86%、0.62%,上海、深圳、天津的涨幅均在0.1%至0.3%的区间内。

另外,十大城市主城区二手住宅样本平均价格为38635元/平方米,环比下跌0.27%。其中有7座城市均价环比出现下跌,天津、重庆跌幅超1%,分别为1.35%、1.04%,成都、北京、武汉、广州、杭州分别下跌0.72%、0.68%、0.37%、0.41%、0.33%。环比上涨城市中,上海、南京、深圳分别上涨0.01%、0.53%、0.13%。

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中国指数研究院认为,房地产调控政策将总体保持延续性与稳定性,中央将继续坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不动摇,各地则依旧秉持“因城施策、一城一策”的主基调,根据市场实际情况持续优化楼市调控政策。央行重申按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。各地加强调控稳楼市,持续加强监管力度,规范房地产市场秩序。预计未来,房地产市场整体将保持平稳走势,但部分三四线城市房地产市场面临较大调整压力。

碧桂园、恒大、万科

前11月销售总额达19273亿元

上月末,中指研究院发布了2019年1-11月中国房地产企业销售业绩TOP100榜单。研究数据显示,2019年1-11月TOP100房企销售额均值达1036.1亿元,销售面积均值为755.8万平方米,同比增长率均值分别为21.8%和21.9%具体而言,共有27家房产企业前11个月的销售额超1000亿元,销售均值为2481.6亿元,有11家房企销售额超2000亿元。碧桂园、中国恒大、万科位列前三甲,前11个月的销售额分别为7676亿元、5855亿元、5743亿元;融创中国、保利发展、中海地产、绿地控股年内销售额均超过3000亿元。同时,有32家企业的销售额处于500-1000亿元区间,有41家企业的的销售额处于100-500亿元区间。

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另外,土拍市场持续回暖,11月房企拿地保持积极。从拿地金额来看,万科、碧桂园、保利占据榜单前三位,金额分别为1570亿元、1238亿元、965亿元。排名前10位的企业1-11月拿地总额8824亿元,占TOP100企业的35.2%;TOP30企业1-11月拿地总额16067亿元,占TOP100企业的64.2%,龙头房企获取土地资源优势凸显,行业集中度显著。从拿地面积来看,碧桂园、绿地、万科拿地面积位列前三。碧桂园以4097万平方米位列榜首,绿地与万科位列第二第三,拿地面积分别为3195和2909万平方米。

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万科稳坐A股房企头把交椅

年末将至,房地产企业的年底排名结果也即将揭晓,各大企业摩拳擦掌。

12月2日,上证指数止步三连跌,房地产板块领衔涨幅榜。申万一级行业指数中,今日房地产指数上涨1.41%,共有69家房企上涨,18家企业持平,44家房企股价下跌。其中,中南建设位列第一,今日上涨7.39%,报8.72元,最新总市值为325亿元;阳光城、南都物业分别位列第二第三,今日分别上涨5.92%、4.24%。

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从房地产企业的总市值的角度来看,万科A以3149亿元的总市值位列A股房企的龙头地位,保利地产与招商蛇口的最新总市值分别为1785亿元、1453亿元。另外还有5家企业总市值均超过500亿元,分别是华夏幸福、绿地控股、新城控股、华侨城A、金地集团。

值得注意的是,新城控股年初至今涨幅接近50%,市值增长近251亿元,业绩可观。

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与此同时,今日恒生行业指数中,地产建筑业领涨今日行业榜单。截至收盘上涨1.38%,报4078.74点,近6成的房产企业实现上涨。其中,融创中国、中国恒大、中国奥园涨幅均超5%,分别为6.95%、6%、5.18%。

从总市值的角度来看,港股中地产板块中总市值超千亿的企业共有17家,总市值超过1500亿的企业共有11家。其中,万科企业以3508亿港元的市值领衔港股房企市值榜首,另外,新鸿基地产、中国恒大、华润置地、碧桂园的总市值分别为3292亿港元、2638亿港元、2531亿港元、1451亿港元。

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年初至今,港股地产建筑板块中有5家企业涨幅实现翻番。其中中国奥园年初至今涨幅约148%,中国联塑、中海物业、碧桂园服务、亚洲水泥涨幅分别为123%、116%、109%、107%。

在备受瞩目的明星房企中,融创中国涨幅居前,年初至今涨幅超64%,市值增长702亿港元;另外,龙湖集团、世茂房地产年内涨幅较大,分别为47%和49%。与此同时,也有众多房企发展并不理想,中国恒大、长实集团、九龙仓置业等年内股价均出现不同程度下跌,中国恒大也因此被挤出港股房企前三甲的地位。

行业集中度将进一步提升

12月1日,央行行长易纲指出“加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资环境的检测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节”。

在行业销售、投资及景气度持续下行,融资收紧持续近一年的背景下,中银国际认为行业融资将边际好转。同时,11月20日,5年期LPR下调5个基点至4.80%,体现调控方向。中银国际认为龙头及高成长房企19-21年业绩锁定性较强,基本面坚实,快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度,价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。

东方证券发布研报认为,房价上涨预期持续减弱,信贷资源愈加重要的情况下,投资能力、土储布局将成为房企在未来竞争中的重要法宝。此前,银保监会主席郭树清在“深化金融改革、服务实体经济发展”座谈会中指出,继续拆解影子银行,遏制房地产泡沫化倾向,主动配合地方政府整顿隐性债务。个别地区的个别银行已暂停发放涉房类贷款。截至11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家。目前地产板块估值便宜,业绩确定性高,股息率颇具吸引力,配置价值已经显现。在这样的背景下,看好融资优势明显,土储布局好,结算资源丰富的龙头房企。

川财证券认为,在行业销量下行预期逐渐升温的同时,头部房企销量表现亮眼,进一步拉大头部与后排梯队的距离,巩固头部优势。随着行业增速换挡,头部房企有望凭借规模、快周转、融资等方面的优势,走出与板块不一样的行情,行业集中度或进一步提升。

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